Zuletzt aktualisiert am 25. August 2026
Eine Renovierung verändert nicht nur die Optik eines Zuhauses – sie kostet Zeit, Geld und, seien wir ehrlich, manchmal auch ein paar Nerven. Der Unterschied zwischen einem Projekt, das im Rahmen bleibt, und einem, das aus dem Ruder läuft, liegt fast immer in der Planung. Wer vorab weiß, welche Schritte anstehen, was sie kosten, welche Rechte er als Mieter oder Eigentümer hat und in welcher Reihenfolge alles sinnvoll ist, spart sich später böse Überraschungen.
Dieser Guide begleitet dich Schritt für Schritt durch den gesamten Prozess: von der ersten Idee über Budget und Recht bis zur praktischen Umsetzung mit Pinsel und Tapetenbürste. Egal ob du nur ein Zimmer auffrischen oder eine ganze Wohnung renovieren willst – hier findest du, worauf es wirklich ankommt.
Was bedeutet Renovierung? Definition und Abgrenzung
Bevor die Planung beginnt, lohnt sich ein Blick auf die Begriffe – denn Renovierung, Sanierung und Modernisierung werden im Alltag oft munter durcheinandergeworfen, meinen aber unterschiedliche Dinge.
Renovierung bezeichnet die Auffrischung und Instandsetzung eines bestehenden Zustands, ohne die Bausubstanz grundlegend zu verändern. Dazu zählen zum Beispiel neue Tapeten, ein frischer Anstrich, das Verlegen von neuem Bodenbelag oder der Austausch von Sanitärobjekten. Es geht also in erster Linie um Optik und Nutzbarkeit – kurz gesagt: verschönern statt reparieren.
Sanierung greift tiefer: Hier werden bauliche oder technische Mängel behoben, etwa eine marode Dämmung, undichte Rohrleitungen oder ein sanierungsbedürftiges Dach. Eine Sanierung ist oft notwendig, um die Bausubstanz überhaupt zu erhalten.
Modernisierung wiederum bedeutet, ein Gebäude auf einen zeitgemäßen technischen oder energetischen Standard zu bringen – etwa durch den Einbau einer Wärmepumpe, neue Fenster mit besserer Dämmwirkung oder eine intelligente Haussteuerung.
In der Praxis überschneiden sich diese drei Bereiche häufig: Wer eine Wohnung renoviert, saniert oft gleichzeitig kleinere Mängel und modernisiert einzelne Komponenten. Die folgende Tabelle fasst die wichtigsten Unterschiede zusammen:
| Begriff | Ziel | Typische Maßnahmen | Eingriff in die Bausubstanz |
|---|---|---|---|
| Renovierung | Optik & Nutzbarkeit auffrischen | Tapezieren, Streichen, neuer Bodenbelag | Gering |
| Sanierung | Mängel beheben, Substanz erhalten | Dämmung, Rohrleitungen, Dach | Mittel bis hoch |
| Modernisierung | Zeitgemäßer Standard | Wärmepumpe, neue Fenster, Smart Home | Mittel |
Gut zu wissen: Die genaue Zuordnung ist nicht nur akademisch – sie hat auch steuerliche und rechtliche Folgen. Als Mieter zum Beispiel übernimmst du in der Regel nur die Renovierung (Schönheitsreparaturen); für Sanierung und Modernisierung ist der Vermieter zuständig. Dazu gleich mehr.
Renovieren als Mieter oder Eigentümer – was darfst du?
Diese Frage wird in der Planung gerne übersprungen – dabei entscheidet sie, wie frei du bei deinem Projekt überhaupt bist.
Als Eigentümer kannst du grundsätzlich frei renovieren. Einschränkungen gibt es nur, wenn tragende Wände, die Fassade, der Denkmalschutz oder das Baurecht betroffen sind (dazu mehr im Abschnitt zum Hausumbau).
Als Mieter sieht die Sache anders aus. Grundsätzlich erlaubt, ohne dass du den Vermieter vorher fragen musst, sind alle Maßnahmen, die nicht in die Bausubstanz eingreifen und beim Auszug wieder rückgängig gemacht werden können:
- Wände und Türen in der Wunschfarbe streichen
- Tapezieren
- Bodenbeläge wie Laminat oder Teppich lose verlegen (schwimmend, ohne Verklebung mit dem Untergrund)
- Bilder aufhängen, kleinere Bohrlöcher setzen
Zustimmungspflichtig sind dagegen Eingriffe, die über die reine Optik hinausgehen, etwa:
- Wände einziehen oder entfernen
- Neue Fliesen im Bad verlegen
- Durchbrüche schaffen oder die Außenfassade anbohren (z. B. für eine Satellitenschüssel)
- Fest verklebte Bodenbeläge, die sich beim Auszug nicht rückstandsfrei entfernen lassen
Wenn du unsicher bist, ob eine geplante Maßnahme zustimmungspflichtig ist: Im Zweifel lieber kurz beim Vermieter nachfragen, statt später Streit über den Rückbau zu riskieren.
Was gilt rechtlich bei Schönheitsreparaturen?
Wenn im Mietvertrag von „Schönheitsreparaturen» die Rede ist, sind damit klar definierte Arbeiten gemeint: das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken von Wänden und Decken, das Streichen von Fußböden, Heizkörpern und Heizrohren sowie das Streichen von Türen und Fenstern von innen. Nicht darunter fallen größere Instandsetzungsarbeiten – die bleiben grundsätzlich Sache des Vermieters.
Wichtig für 2026: Die Rechtsprechung hat sich hier in den letzten Jahren spürbar zugunsten der Mieter entwickelt. Starre Fristenpläne im Mietvertrag also Klauseln wie Küche und Bad alle drei Jahre, übrige Räume alle fünf Jahre zu renovieren» gelten nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs unabhängig vom tatsächlichen Zustand der Wohnung inzwischen regelmäßig als unwirksam. Eine Renovierung muss stattdessen bedarfsabhängig erfolgen, also nur dann, wenn die Wohnung tatsächlich abgewohnt ist.
Ebenfalls wichtig: Wurde eine Wohnung unrenoviert übernommen, darf der Vermieter die Renovierungspflicht in der Regel nicht formularvertraglich vollständig auf den Mieter abwälzen es sei denn, er gewährt einen angemessenen Ausgleich, etwa in Form eines Mietnachlasses. Seit einer BGH-Entscheidung von Anfang 2024 liegt allerdings die Beweislast dafür, dass die Wohnung unrenoviert übergeben wurde, beim Mieter. Deshalb gilt: Den Zustand der Wohnung bei Einzug immer im Übergabeprotokoll festhalten und am besten zusätzlich fotografisch dokumentieren das erspart im Streitfall viel Ärger.
Gut zu wissen: Auch sogenannte Farbvorgaben-Klauseln, die dich während der Mietzeit zu einer bestimmten Wandfarbe verpflichten wollen, sind in dieser Form meist unwirksam. Bei der Rückgabe der Wohnung darf der Vermieter allerdings verlangen, dass die Dekoration in neutralen Farben gehalten wird.
Schritt 1: Idee und Bestandsaufnahme
Am Anfang jeder Renovierung steht eine ehrliche Bestandsaufnahme. Das bedeutet: Geh durch jeden Raum, den du renovieren möchtest, und notiere systematisch, was verändert werden soll und warum.
Folgende Fragen helfen dabei, die Idee zu konkretisieren:
- Welche Räume sollen renoviert werden die ganze Wohnung, nur einzelne Zimmer, oder das ganze Haus?
- Was genau stört dich am aktuellen Zustand? Ist es die Optik, die Funktion, oder beides?
- Gibt es bauliche Mängel, die zwingend behoben werden müssen (z. B. Feuchtigkeit, alte Elektrik)?
- Soll während der Renovierung auch modernisiert werden (neue Heizung, bessere Dämmung)?
- Wie viel Zeit steht zur Verfügung, und muss die Wohnung währenddessen bewohnbar bleiben?
Aus dieser Bestandsaufnahme ergibt sich meist schon eine erste Priorisierung: Manche Maßnahmen sind rein kosmetisch und können warten, andere etwa ein undichtes Fenster oder ein defekter Heizkörper sollten zeitnah angegangen werden.
Ein hilfreicher Zwischenschritt ist ein einfaches Moodboard: Farben, Materialien, Einrichtungsstile, die dir gefallen. Das muss nicht professionell sein ein paar gespeicherte Bilder und Notizen reichen aus, um später beim Materialkauf nicht ziellos zu shoppen.
Kleiner Trick vorab: Bevor du dich auf einen Farbton festlegst, hol dir im Baumarkt ein Musterstück und klebe es probeweise an genau die Wand, die später gestrichen werden soll. Lass es ein paar Tage hängen und schau bei Tages- und Kunstlicht darauf oft wirkt eine Farbe im kleinen Muster ganz anders als später auf der großen Fläche.
Schritt 2: Budget und Kostenplanung
Der wichtigste und meistunterschätzte Schritt bei jeder Renovierung ist die Kostenplanung. Viele Projekte werden nicht wegen schlechter handwerklicher Umsetzung zum Problem, sondern weil das Budget nicht realistisch kalkuliert wurde.
Was kostet eine Renovierung selbst gemacht oder vom Fachbetrieb?
Die tatsächlichen Kosten hängen stark von Wohnfläche, Zustand der Bausubstanz und Region ab. Ein realistischer Vergleich lohnt sich aber schon bei den klassischen Einzelposten, denn der Unterschied zwischen Eigenleistung und Fachbetrieb ist oft größer, als man denkt:
| Arbeit | Kosten in Eigenleistung (pro qm) | Kosten mit Fachbetrieb (pro qm) |
|---|---|---|
| Wände streichen | ab ca. 2,50 € (nur Material) | ab ca. 15 € |
| Laminat verlegen | ab ca. 12 € (Material) | ab ca. 35 € |
| Tapezieren | ab ca. 4–6 € (Material) | ab ca. 20–25 € |
| Fliesen verlegen (Bad) | ab ca. 15–20 € (Material) | ab ca. 60–90 € |
Hinweis: Diese Werte sind grobe Richtwerte zur ersten Orientierung, keine verbindliche Kalkulation. Für ein konkretes Projekt empfiehlt sich immer ein individuelles Angebot vor Ort.
Für die gesamte Wohnung ergibt sich daraus eine grobe Spannbreite je nach Umfang der Renovierung:
| Wohnfläche | Einfache Renovierung (Streichen, Böden) | Umfassende Renovierung (inkl. Bad/Küche) |
|---|---|---|
| 50 qm | ca. 5.000–9.000 € | ca. 15.000–30.000 € |
| 75 qm | ca. 7.500–13.500 € | ca. 22.000–45.000 € |
| 100 qm | ca. 10.000–18.000 € | ca. 30.000–60.000 € |
Renovierungskosten von der Steuer absetzen
Ein Punkt, der in der Planung gerne vergessen wird: Handwerkerleistungen rund um die Renovierung lassen sich zu einem Teil von der Steuer absetzen. Nach § 35a Einkommensteuergesetz kannst du 20 Prozent der reinen Arbeitskosten (nicht des Materials) geltend machen, maximal 6.000 Euro Arbeitskosten pro Jahr das entspricht einer Steuerersparnis von bis zu 1.200 Euro. Voraussetzung ist, dass die Rechnung per Überweisung bezahlt wurde; Barzahlungen werden vom Finanzamt nicht anerkannt. Diese Regelung gilt sowohl für Eigentümer als auch für Mieter, die entsprechende Handwerkerleistungen in Auftrag geben.
Praxistipp: Lass dir auf der Rechnung Material- und Arbeitskosten getrennt ausweisen nur so kannst du den absetzbaren Anteil sauber nachweisen.
So kalkulierst du dein Budget realistisch
- Einzelposten kalkulieren – Material, Arbeitszeit und Entsorgung für jeden Raum getrennt aufschreiben.
- Angebote einholen – Mindestens zwei bis drei Angebote pro Gewerk vergleichen, bevor eine Entscheidung fällt.
- Puffer einplanen – Erfahrungsgemäß sollten 10 bis 20 Prozent des Budgets als Reserve für unvorhergesehene Kosten zurückgehalten werden, etwa wenn sich beim Öffnen einer Wand ein zusätzlicher Schaden zeigt.
- Prioritäten setzen – Falls das Budget nicht für alle Wünsche reicht, zuerst die Punkte umsetzen, die die Bausubstanz betreffen, und optische Extras notfalls verschieben.
- Steuervorteil einplanen – Die mögliche Steuerersparnis nach § 35a EStG kann direkt in die Budgetrechnung einfließen.
Wer die Renovierung über einen Kredit finanzieren möchte, sollte außerdem prüfen, ob energetische Maßnahmen förderfähig sind etwa über die KfW. Das lohnt sich vor allem, wenn im Zuge der Renovierung auch Dämmung, Fenster oder Heizung erneuert werden.
Schritt 3: Prioritäten setzen Wohnung, Haus oder einzelne Räume?
Nicht jede Renovierung hat den gleichen Umfang. Bevor Handwerker beauftragt werden, sollte klar sein, ob es um eine einzelne Wohnung, ein ganzes Haus oder nur bestimmte Zimmer geht – denn davon hängt sowohl die Reihenfolge der Arbeiten als auch das benötigte Budget ab.
Wohnung renovieren
Bei einer Wohnung ist der Eingriff meist überschaubarer, da keine Fassade, kein Dach und in der Regel keine Statik betroffen sind. Typischer Ablauf: zuerst Elektrik und Sanitär (falls betroffen), dann Wände und Decken, zum Schluss Bodenbelag und Anstrich. Diese Reihenfolge verhindert, dass frisch verlegte Böden durch spätere Bauarbeiten beschädigt werden.
Praktischer Tipp zur Raumreihenfolge: Wenn mehrere Zimmer auf einmal renoviert werden, lohnt es sich, mit dem am weitesten entfernten Raum zu beginnen – zum Beispiel dem Schlafzimmer am Ende des Flurs. So musst du nach der Fertigstellung nicht mehr durch das Zimmer laufen, um an anderen Räumen weiterzuarbeiten, und riskierst keine neuen Flecken oder Kratzer. Der Flur, den du ohnehin bei jedem Arbeitsschritt durchquerst, wird aus demselben Grund am besten ganz zuletzt renoviert.
Möbel während der Renovierung wohin damit?
Idealerweise steht ein anderer Raum zur Verfügung, in dem Möbel zwischengelagert werden können. Ist das nicht möglich, reicht es oft, die Möbel in der Raummitte zusammenzustellen und mit einer alten Decke oder Abdeckfolie gut abzudecken. So kannst du rundherum arbeiten und die Möbel erst zum Schluss in die bereits fertigen Ecken zurückstellen – warte dabei unbedingt, bis Farbe und Kleister vollständig getrocknet sind.
Einzelne Räume renovieren
Wer nicht die ganze Wohnung auf einmal renovieren kann oder möchte, sollte mit den Räumen beginnen, die am stärksten genutzt werden – häufig Wohnzimmer und Küche. Ein gutes Beispiel ist das Wohnzimmer: Hier reichen oft schon neue Wandfarbe, ein anderer Bodenbelag und eine überarbeitete Beleuchtung, um den Raum spürbar aufzuwerten, ohne dass ein kompletter Umbau nötig ist. Wie ein Vorher-Nachher-Vergleich bei einer Wohnzimmerrenovierung aussehen kann, zeigt unser separater Ratgeber zum Thema Wohnzimmer renovieren.
Wände renovieren
Die Wände sind bei fast jeder Renovierung ein zentraler Punkt, weil sie den optischen Gesamteindruck eines Raumes am stärksten prägen. Vor dem Streichen oder Tapezieren lohnt sich immer eine genaue Prüfung auf Risse, Feuchtigkeitsschäden oder alte, mehrfach überstrichene Tapetenschichten diese sollten vollständig entfernt werden, bevor neue Farbe oder Tapete aufgetragen wird, da sonst spätere Schäden vorprogrammiert sind.
Kleiner Design-Tipp am Rande: Farbe beeinflusst, wie groß oder klein ein Raum wirkt. Helle, einheitliche Wandfarben lassen ihn größer erscheinen, dunkle Töne verkleinern ihn optisch. Umgekehrt kann eine dunkle Deckenfarbe eine sehr hohe Decke niedriger wirken lassen – und eine helle Decke einen niedrigen Raum optisch strecken. Auch ein langer, schmaler Flur wirkt breiter, wenn die kurzen Stirnseiten in einer kräftigeren Farbe gestrichen werden.
Haus sanieren – wenn der Umfang größer wird
Sobald es um ein ganzes Haus geht, verändert sich die Planung deutlich: Dach, Fassade, Heizung und Elektrik im gesamten Gebäude müssen mitgedacht werden, oft auch mit Blick auf energetische Vorschriften. Eine Haussanierung läuft in der Regel von außen nach innen und von oben nach unten ab – zuerst Dach und Fassade, dann Innenausbau. Wer ein älteres Haus grundlegend instand setzen will, findet die passenden Details in unserem ausführlichen Ratgeber zum Thema Haus sanieren.
Praktische Tipps: So gelingt Streichen und Tapezieren wirklich
Die Planung steht – aber am Ende zählt, wie sauber die Arbeit tatsächlich ausgeführt wird. Diese Praxistipps ersparen dir typische Anfängerfehler.
Farbmenge richtig berechnen. Die Reichweitenangabe auf dem Farbeimer bezieht sich auf einen glatten Untergrund. Bei Raufasertapete oder rauem Putz kann sich die benötigte Menge um bis zu 30 Prozent erhöhen, weil die tatsächliche Oberfläche größer ist als die reine Wandfläche. Lieber etwas mehr Farbe einplanen als mittendrin nachkaufen zu müssen – Farbtöne aus unterschiedlichen Chargen können minimal variieren.
Löcher und Risse vorbereiten. Kleine Bohrlöcher und Risse lassen sich unkompliziert mit Acryl-Fugenmasse verschließen. Nach dem Trocknen mit einem Spachtel glätten, dann kann normal weitergestrichen oder tapeziert werden.
Die richtige Rolle wählen. Für raue Oberflächen und dünnflüssige Farben eignen sich langflorige Farbrollen, für glatte Oberflächen und dickflüssigere Farbe kurzflorige Rollen.
Ecken zuerst, dann Fläche. Jede Wand wird zuerst an Kanten und Ecken mit Pinsel oder Eckenroller gestrichen, danach die Fläche nass-in-nass mit der Rolle. Eine begonnene Wand sollte immer zügig fertig gestrichen werden, ohne mittendrin eine Pause einzulegen – sonst entstehen sichtbare Übergänge. Bewährt hat sich die Technik, die Farbe in W- oder M-Bewegungen aufzutragen und anschließend ohne Druck horizontal nachzurollen; am besten beginnst du direkt am Fenster.
Abdeckband richtig entfernen. Kreppband sollte entfernt werden, bevor die Farbe komplett durchgetrocknet ist – im 45- bis 90-Grad-Winkel abziehen, damit die Farbkante sauber und scharf bleibt.
Pause bis zum nächsten Tag? Farbrollen und Pinsel einfach in eine Plastiktüte einpacken und luftdicht verschließen. So trocknen sie nicht aus und müssen nicht extra gereinigt werden, bevor es weitergeht.
Farbreste aufbewahren. Von jeder verwendeten Wandfarbe etwas in einem beschrifteten Schraubglas zurücklegen – praktisch, wenn Jahre später mal eine Stelle ausgebessert werden muss.
Tapete für Einsteiger. Vliestapete lässt sich deutlich einfacher verarbeiten als klassische Papiertapete: Sie deckt kleinere Unebenheiten gut ab, reißt nicht so leicht und muss nicht selbst eingeweicht werden – die Kleisterpaste kommt direkt an die Wand. Beim nächsten Renovieren lässt sie sich zudem meist in ganzen Bahnen wieder abziehen.
Alte Tapete entfernen. Etwas Spülmittel in warmem Wasser auflösen und mit einem Schwamm auf die alte Tapete auftragen. Bei beschichteten, wasserabweisenden Tapeten hilft es, die Oberfläche vorher mit einer Stachelwalze anzuritzen, damit die Feuchtigkeit bis zur Kleisterschicht vordringen kann.
Schritt 4: Handwerker beauftragen oder selbst renovieren?
Eine der wichtigsten Entscheidungen bei der Planung ist, welche Arbeiten in Eigenleistung möglich sind und wo ein Fachbetrieb notwendig ist.
Gut geeignet für Eigenleistung sind in der Regel die Arbeiten aus dem vorigen Abschnitt: Streichen, Tapezieren, das Verlegen von schwimmendem Bodenbelag sowie kleinere Ausbesserungen am Putz.
Sollte an Fachbetriebe vergeben werden:
- Elektroinstallationen (aus Sicherheitsgründen und wegen Vorschriften)
- Sanitär- und Heizungsarbeiten
- Arbeiten an tragenden Wänden oder der Statik
- Dach- und Fassadenarbeiten
Ein hilfreicher Richtwert: Wer handwerklich unerfahren ist, aber trotzdem Kosten sparen möchte, kann bei einfachen Arbeiten wie Streichen oder Bodenverlegung selbst Hand anlegen und das gesparte Geld gezielt in die Gewerke investieren, die zwingend von Profis übernommen werden müssen. Bei der Suche nach passenden Betrieben lohnt sich ein Vergleich mehrerer Angebote – Preise für vergleichbare Leistungen können regional stark variieren.
Schritt 5: Zeitplan erstellen
Ein realistischer Zeitplan verhindert, dass sich einzelne Gewerke gegenseitig blockieren. Die goldene Regel: Erst die „schmutzigen» und lauten Arbeiten (Abriss, Elektrik, Sanitär, Verputzen), dann die „sauberen» Arbeiten (Streichen, Bodenbelag, Möblierung).
Ein typischer grober Ablauf sieht so aus:
| Phase | Arbeiten | Ungefähre Dauer* |
|---|---|---|
| 1 | Entkernung / Abriss alter Beläge | 2–5 Tage |
| 2 | Elektro- und Sanitärinstallation | 1–2 Wochen |
| 3 | Putz-, Trockenbau- und Malerarbeiten | 1–3 Wochen |
| 4 | Bodenbelag verlegen | 3–7 Tage |
| 5 | Endmontage (Türen, Leuchten, Möbel) | 2–5 Tage |
Die Dauer hängt stark vom Umfang der Renovierung, der Raumanzahl und der Verfügbarkeit der Handwerksbetriebe ab.
Wichtig ist außerdem, genug Vorlaufzeit für Handwerkertermine einzuplanen: Gefragte Betriebe sind oft Wochen oder Monate im Voraus ausgebucht. Wer frühzeitig anfragt, hat mehr Auswahl und kann die Arbeiten besser aufeinander abstimmen. Eine Faustregel aus der Praxis: Renovierungen dauern so gut wie immer etwas länger als ursprünglich gedacht – ein zusätzlicher zeitlicher Puffer erspart unnötigen Stress.
Hausumbau – wenn mehr als nur Renovierung gefragt ist
Manchmal reicht eine klassische Renovierung nicht aus, um die eigenen Vorstellungen umzusetzen – etwa wenn Grundrisse verändert, Wände versetzt oder Anbauten geplant werden sollen. In diesem Fall spricht man eher von einem Umbau als von einer Renovierung. Ein Hausumbau bietet deutlich mehr gestalterische Freiheit, erfordert aber auch eine sorgfältigere Planung, da statische und baurechtliche Fragen eine größere Rolle spielen. Wer sich für diesen Weg interessiert, findet konkrete Ideen und Beispiele in unserem separaten Beitrag zum Thema Hausumbau.
Kompletter Umbau eines Hauses
Bei einem umfassenden Umbau eines gesamten Hauses – etwa im Rahmen eines Generationenwechsels oder beim Kauf eines älteren Gebäudes – lohnt sich eine noch detailliertere Planung. Hier spielen neben der reinen Optik auch Themen wie Barrierefreiheit, energetische Sanierung und eine mögliche Umnutzung einzelner Räume eine Rolle. Ausführliche Informationen zum kompletten Umbau eines Hauses, inklusive typischer Kostenfaktoren, findest du in unserem weiterführenden Artikel.
Modernisierung der Wohnung – lohnt sich das während der Renovierung?
Wer ohnehin renoviert, sollte prüfen, ob sich gleichzeitig eine Modernisierung lohnt. Der Grund: Viele modernisierende Maßnahmen – etwa neue Elektroleitungen, bessere Dämmung oder ein Smart-Home-System – lassen sich während offener Wände deutlich einfacher und günstiger umsetzen als nachträglich.
Typische Modernisierungsmaßnahmen, die sich mit einer Renovierung kombinieren lassen:
- Austausch alter Elektroleitungen und Sicherungskästen
- Einbau einer besseren Dämmung bei Innenwänden zu unbeheizten Räumen
- Nachrüstung von Smart-Home-Komponenten (Lichtsteuerung, Heizungsthermostate)
- Austausch alter Fenster gegen besser gedämmte Modelle
Wie sich eine Modernisierung konkret planen lässt und welche Fördermöglichkeiten es gibt, erklären wir ausführlich in unserem Ratgeber zur Modernisierung der Wohnung.
Renovierung beim Auszug: Was Mieter wirklich wissen müssen
Ein besonderer Fall ist die Renovierung beim Auszug aus einer Mietwohnung – und gerade hier kursieren viele veraltete Annahmen.
Lange galt die Faustregel, dass Küche und Bad etwa alle fünf Jahre und andere Räume alle acht Jahre gestrichen werden müssen. Diese starren Fristenpläne aus alten Mietverträgen sind nach aktueller Rechtsprechung in den allermeisten Fällen jedoch nicht mehr durchsetzbar – ausschlaggebend ist heute der tatsächliche Abnutzungsgrad, nicht ein starres Datum im Mietvertrag. Auch sogenannte Endrenovierungsklauseln, die unabhängig vom Zustand eine vollständige Renovierung bei jedem Auszug verlangen, sind in der Regel unwirksam.
Was bedeutet das konkret für dich als Mieter?
- Wurde die Wohnung bei Einzug bereits unrenoviert übergeben, kann eine pauschale Renovierungspflicht beim Auszug meist nicht wirksam vereinbart werden.
- Wurde die Wohnung renoviert übergeben und enthält der Mietvertrag eine flexible, bedarfsabhängige Klausel („im Allgemeinen alle … Jahre, je nach Abnutzung»), kann diese wirksam sein.
- Seit einer BGH-Entscheidung von Anfang 2024 liegt die Beweislast für den unrenovierten Ausgangszustand beim Mieter – ein guter Grund, den Zustand bei Einzug immer schriftlich und mit Fotos festzuhalten.
Bevor du beim Auszug also größere Summen in eine Renovierung investierst: Wirf einen genauen Blick in den Mietvertrag, prüfe das Einzugsprotokoll und hol dir im Zweifel eine kurze rechtliche Einschätzung, etwa beim Mieterverein. Viele Mieter renovieren freiwillig mehr, als sie eigentlich müssten – oft, weil die Klausel im Mietvertrag auf den ersten Blick strenger klingt, als sie rechtlich tatsächlich ist.
Mehr Details zu einer praktischen Checkliste für den Auszug findest du in unserem Beitrag zu Schönheitsreparaturen bei Auszug.
Häufige Fehler bei der Renovierungsplanung
Auch mit guter Vorbereitung schleichen sich immer wieder dieselben Fehler ein. Die häufigsten:
Zu knappes Budget ohne Puffer. Wer keine Reserve einplant, gerät bei der ersten unerwarteten Entdeckung – etwa Feuchtigkeit hinter einer alten Tapete – schnell in finanzielle Schwierigkeiten.
Falsche Reihenfolge der Gewerke. Wird zum Beispiel zuerst der Boden verlegt und danach gestrichen, sind Farbspritzer auf dem neuen Belag vorprogrammiert.
Farbmenge unterschätzt. Wer die Mehrmenge bei rauem Untergrund nicht einkalkuliert, muss mitten in der Arbeit nachkaufen – mit dem Risiko leichter Farbtonunterschiede zwischen den Chargen.
Unterschätzte Vorlaufzeiten. Handwerksbetriebe sind oft Wochen im Voraus ausgebucht – wer erst kurzfristig anfragt, verzögert das gesamte Projekt.
Fehlende Absprache zwischen Gewerken. Wenn Elektriker, Sanitärinstallateur und Maler nicht koordiniert werden, entstehen unnötige Wartezeiten und doppelte Anfahrten.
Zu späte Materialauswahl. Fliesen, Bodenbeläge oder Sanitärobjekte haben teils lange Lieferzeiten. Wer die Auswahl bis kurz vor der Verlegung aufschiebt, riskiert Verzögerungen.
Steuervorteil vergessen. Wer Handwerkerrechnungen bar zahlt oder Material und Arbeitskosten nicht getrennt ausweisen lässt, verschenkt bares Geld bei der Steuererklärung.
Häufig gestellte Fragen zur Renovierung
Wie lange dauert eine Renovierung durchschnittlich? Das hängt stark vom Umfang ab. Eine einzelne Zimmerrenovierung (Streichen, neuer Boden) ist oft innerhalb einer Woche erledigt. Eine komplette Wohnungsrenovierung mit Bad und Küche kann dagegen mehrere Wochen bis wenige Monate in Anspruch nehmen.
Was kostet eine Renovierung pro Quadratmeter? Als grobe Orientierung liegen die Kosten für eine einfache Renovierung bei etwa 100 bis 180 Euro pro Quadratmeter, bei umfassenderen Maßnahmen mit Bad- oder Küchenerneuerung können es 300 Euro pro Quadratmeter und mehr sein. Die genaue Höhe hängt von Region, Materialwahl und Zustand der Bausubstanz ab.
In welcher Reihenfolge sollte eine Wohnung renoviert werden? Die bewährte Reihenfolge lautet: zuerst Abriss und Entkernung, dann Elektro- und Sanitärarbeiten, anschließend Putz- und Malerarbeiten, danach der Bodenbelag und zuletzt die Endmontage von Türen, Leuchten und Möbeln. Bei mehreren Zimmern gilt zusätzlich: am weitesten entfernten Raum beginnen, Flur zuletzt.
Kann ich Renovierungskosten von der Steuer absetzen? Ja, Arbeitskosten für Handwerkerleistungen können nach § 35a EStG zu 20 Prozent abgesetzt werden, maximal 6.000 Euro Arbeitskosten pro Jahr – das entspricht bis zu 1.200 Euro Steuerersparnis. Voraussetzung ist eine Rechnung mit ausgewiesenen Arbeitskosten und eine Zahlung per Überweisung, nicht bar.
Muss ich als Mieter beim Auszug immer renovieren? Nicht automatisch. Ob eine Renovierungspflicht besteht, hängt von der konkreten Klausel im Mietvertrag und dem Zustand der Wohnung bei Einzug ab. Starre Fristenpläne und pauschale Endrenovierungsklauseln sind nach aktueller Rechtsprechung in vielen Fällen unwirksam.
Muss ich für eine Renovierung eine Genehmigung einholen? Für rein optische Renovierungen innerhalb der eigenen vier Wände ist in der Regel keine Genehmigung nötig. Sobald jedoch tragende Wände verändert, die Fassade betroffen oder der Grundriss angepasst werden soll, kann eine Baugenehmigung erforderlich sein. Mieter benötigen zusätzlich für bauliche Eingriffe die Zustimmung des Vermieters. Im Zweifel sollte vorab beim zuständigen Bauamt beziehungsweise beim Vermieter nachgefragt werden.
Renovierung oder Sanierung – was ist bei einem älteren Haus sinnvoller? Bei einem älteren Haus lohnt sich oft eine Kombination: zunächst wird geprüft, ob sanierungsbedürftige Mängel an Dach, Dämmung oder Leitungen vorliegen, und erst danach folgt die optische Renovierung. Wer diese Reihenfolge umdreht, riskiert, frisch renovierte Bereiche später wieder öffnen zu müssen.
Fazit: Gute Planung ist die halbe Renovierung
Eine Renovierung gelingt selten spontan – die eigentliche Arbeit beginnt schon vor dem ersten Pinselstrich, nämlich bei der Planung. Wer sich Zeit für eine ehrliche Bestandsaufnahme nimmt, seine Rechte als Mieter oder Eigentümer kennt, ein realistisches Budget mit Puffer kalkuliert und die Reihenfolge der Gewerke durchdenkt, vermeidet die häufigsten Stolperfallen. Ob am Ende nur ein Zimmer aufgefrischt oder ein ganzes Haus umgebaut wird: Mit einem klaren Ablaufplan – und ein bisschen Technik-Know-how beim Streichen und Tapezieren – lässt sich jede Renovierung strukturiert und ohne böse Überraschungen umsetzen.
